「揭秘爆料」全限购，世界变了海南房地产市场6年来的失与得

海口主要城区。照片陈世佳/

今年4月22日是海南“史上最严”房地产市场调控政策——“全限购”实施六周年。六年来，海南房地产市场生动地演绎了一出充满悲欢离合的大戏，但很多人站在了时代的舞台上却没能按照剧本演绎出自己的房地产市场人生。

中国房地产报编辑陈石雄海南报道。

陆灏明与开发商的爱恨交加，是从一套82平米的房子开始的。

2018年3月下旬，跟随岛外购房者的脚步，陆浩明一次性在海口西海岸区购买了一套82平方米的住宅。

对于这笔房产，陆浩明没有犹豫，表达了投资的意向。

2018年4月13日，庆祝海南经济特区成立30周年庆祝活动在海口举行。在这次会议上，总书记表示，“党中央决定支持海南自由经济区建设”。“我们支持全岛贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。”

这对海南来说是历史性的、重要的利益。此消息公布前，无数嗅觉敏锐的外地人纷纷涌向海南岛，踩上“节点”，寻找机会。

幸运的是，就在陆浩明买房30天后，海南就宣布了“有史以来最严格”的房地产调控政策，成为全国唯一实行全省限购的地方。

瞬间，大批投资目的的岛外租户被封锁。

2018年至2024年的六年“大面积限购”期间，海南房地产市场发生了重大变化，包括弱化传统房地产依赖型开发、诱导房地产企业转型升级、探索构建居家安全等。系统。“强者割腕”，无愧于海南自由贸易港，意在消除海南经济对房地产的依赖。

这一政策立刻让人感觉来到了另一个世界。2017年是海南房地产市场历史上最好的一年，共销售房屋价值271372亿元，占当年海南GDP总量446254亿元的一半以上。

最严格的限购政策，让喧嚣火热的海南房地产市场陷入冰川。投资者和炒房者能找到的每一个漏洞都被政府堵住了，海南开始了消除对房地产过度依赖的历史性进程。

海南房地产行业的霸主体现在房地产税收收入占比49%、投资占比51%，以及2017年商品房销售量。2019年1月12日下午，海南省人民政府企业家咨询会在三亚揭牌。时任海南省省长沉晓明在会上坦言，海南存在三大题对房地产的依赖、对人才的依赖。短缺，价格高。他们说房地产没有任何，任何人都可以做房地产。因为房地产需要你求人，其他行业需要你求人。但是，房地产是消耗土地的，而且消耗的土地并不多。现在我们已经无力继续大规模的房地产开发了，我们已经千方百计地降低经济对房地产的依赖。

毫不夸张地说，海南用有形之手强行分割2018年房地产市场分水岭，令人震惊、振奋。

购房者前往岛屿

2018年，陆灏明39岁。当年3月，他从家乡哈尔滨赶到海口。休息了一会儿，他做的第一件事就是找房子。

沿着朋友在海口购房的路径找到陆浩明的房子，方向非常明确。第一个选择的区域是海口市政府所在地海口西海岸地区，也是热点区域。海口是一个房地产开发地。

3月17日，陆浩明在海口滨海大道项目二期购买了一套82平方米的房屋。项目距离海口市政府大楼15公里，仅需4分钟车程。

当日，卢鸿明与开发商签订了认购协议，并缴纳了5万元定金。3月24日，陆浩明一次性向开发商支付了整套房屋约167万元的货款。

正如陆浩明和朋友们所预料的那样，买房不到一个月，他们就收到了重大的好消息。2018年4月13日，纪念海南经济特区成立30周年大会在海口举行。党中央决定支持海南全岛和自由贸易试验区建设。我们支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。

风来自大海。海南突然发现自己站在了开放的最前沿、走在了时代的前列。陆灏明买房的目的非常明确。换句话说，就是把它当作“旅行度假+理财投资”。后者属性更重要，因为他相信国家战略，并希望从中获得一些发展利益。当海南自由贸易港建设的好消息向媒体发布时，陆灏明立即给很多在海南购房的东北人打电话。

九天后，陆浩明收到了“不好也不坏”的消息。

2018年4月22日，海南“全限购”政策制定。

2018年4月22日晚，海南省政府召开紧急新闻发布会，宣布房地产调控新政策。后来人们称之为“全限购”。

这就是业内所说的“史上最严房地产调控政策”，具体分限购。

一是五指山、保亭、崇中、白沙等四个中央生态核心区市县建设的房屋只能出售给这些市县的住户。

二是非户籍居民家庭在海口、三亚、琼海等限购地区购买住房时，需提交至少一名家庭成员的个人所得税或社会保险缴费证明。在海南省停留超过60个月。

三是目前未实行限购的其他地区，非本省居民须提交至少一名家庭成员在海南省居住满24个月的个人所得税或社会保险缴纳证明。

当晚的新闻发布会上，海南省有关部门负责人表示，将聚焦供给侧结构性改革，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。坚决防止房地产、土地投机行为。

“广域限购”政策实施后，像陆浩明这样的非海南居民在海南买房变得非常困难。2017年，海南全岛销售房屋25万套，其中80%以上为外地人购买。外来购房意味着海南失去了近80%的房地产市场。

由于巨大的投机冲动，一些人用他们扭曲的大脑虚报个人所得税、虚报社保，甚至谎报自己的购房资格。

2018年5月，海南省地税局通报称，通过大数据补充分析比对，发现有214人虚报、虚缴个人所得税，并向住建部举报。住房和城乡建设部发现其中139人使用虚假完税证明购买住房，撤销其购房资格，取消其合同和网上签字登记，禁止其在全国购房。5年内海南。为有效管理房地产限购政策下的个人所得税完税凭证，海南省税务局开展了个人所得税风险核查工作。

开发商从天上掉到地上

海南“大面积限购”6年房地产市场变化图。

海南实施全国最严格限购令后，一则故事成为全国舆论热议话题。一位著名经济学家想在海南陵水购买别墅，但已经缴纳了定金，可惜虽然实行“422”限购政策，但因户籍题被拒绝。

房地产开发商也从天上掉到了地上。限购几天之内，旭辉海南公司被集团降级并划归深圳公司管理。旭辉已将海南从该集团的关键战略地点名单中删除。

海南房地产和土地市场份额最大的鲁能、绿地、融创、恒大等企业纷纷召开会议。他的家长。

事实上，自2017年4月以来，海南各地已出台至少26次与房地产市场调控或房地产市场相关的新政策。例如，2017年9月出台的房地产新政策导致新出口房地产项目的开发被永久叫停。

不过，2018年的“全限购”不仅仅体现在“限购”上，还包括限购、限贷、限价等“多重限购”政策。

未来六年，“全限购”政策“打补丁”、力度加大，海南房地产市场承受“巨大压力”。作为房产流通中最重要的环节，当地房产经纪行业流传着一张照片，称“全剧结束了”。“他去了云南、广西等地，另谋生路。

2018年9月，海口房地产市场再次宣布限价“新政策”。政策规定，“海口市商品房登记价格不能超过17300元/平方米”。这份尚未正式公布的“口头政策”，是在海口部分房企因“虚假涨价”被政府部委约谈后泄露的。

海口“新限价17300”的消息曝光一个月后，海口椰海大道上200多户大型购房者家庭拖着家人来到售楼处，向开发商维权。

当时维权的购房者现场告诉中国房地产报主编，维权的原因是开发商“虚假宣传、变相收取认购款、非法收取房款”，并强制收集。各种题，包括改造费用和“盗窃区”非法建筑的嫌疑。

王明亚是维权人士之一。王明亚于2018年8月4日在该房产申请了一套55平方米的房屋，并支付了58万元首付的40%。

对于一家四口的王明雅来说，55平方米的房子根本无法容纳一家人。不过，房产顾表示，如果扩建面积增加到80平方米左右，一房一厅就会变成两房一厅。这也是王明亚决定买房的主要原因。

按55平方米计算，王明亚购买的房产单价超过2.6万元/平方米。这个价格相对于当时海口主城区的房产来说已经非常高了。

“17300限价政策”之后，后续购房价格自然下跌，包括王明亚在内的高价购房者都非常不服气。但由于无法直接提出房价上涨题，反而成为购房者以“虚假宣传、变相抬高认购费”等理由指责开发商的“维权工具”。

保护200多名房主的集体权益一度成为海口部门最头疼的舆论。正如烧水的水壶突然打开盖子就会冒出蒸汽一样，类似的冲突和纠纷在其他房地产行业也时有发生。

双方开始了猫捉老鼠的

海南“限购”实施六年来，政策执行最严厉的两个主要城市是海口和三亚。

2020年3月7日，海南再次公布房地产市场新政策。这意味着，在全省首个现房销售制度下，当地居民将仅限购买两套住房。

2021年9月18日，除了调整人才购房条件外，海口还重新公布了离婚人员购房的政策。完全被封锁。

海口一位开发商戏称，“大面积限购”下的海南房地产市场，更像是一场攻城战、一场追求胜利的战争。房地产市场政策重叠的背后是房地产市场的浮世堂。

有的人在限婚政策出台前意外买房，“假离婚”，也有的人通过登记赠与等财产转让，将多套房子作为首套，从而获得再次购房资格。有些人铤而走险，伪造购房资格……2021年，三亚市住建局决定取消12份购房合同网上登记登记，指定新登记人13名。我被列入三亚市诚信体系黑名单，5年内不得在三亚市购房。

在海南购买房产，购房者与房地产开发商签订了隐性协议，没有可以创造的条件，最常见的方式是购房者先付全款，然后再购买。开发商挺身而出。等到条件满足了再签合同，然后去办理房产证，想一想，想好所有可能的选择。

2023年1月，上海市民姜黎明花费数千万元为儿子在陵水县土福湾地产购买了一套别墅。然而，随着结账题引发争议，开发商帮助购房者“代缴个人税”，一位官员表示。

根据海南“广域限购”政策，张黎明一家除非在海南缴纳社保或个人税满两年，否则没有资格在海南购房。

显然，为不具备购房资格的人偷偷缴纳社保或个人税，缴纳两年后再签订正式的商品房销售合同，是钻政策漏洞的行为。一些开发商为了出售房屋而冒险规避政策，但这种行为给购房者带来了很大的风险。

张利明要求确认购房款并退回的主要原因是开发商违规为其儿子缴纳了个人所得税，他担心今后出现题。不过，他的抱怨并没有引起当事人的重视，事情最终得到了解决。

海南房地产市场暴跌

这是海南省2015年至2023年的销售趋势图。

一、海南取消限购房价会涨吗？

如果海南解除限购政策，房价可能会上涨。如果限购政策实施，房价的上涨可以得到一定程度的抑制，因此限购措施解除后，购房者的需求增加，房价可能会上涨。不过，海南虽然取消了限购政策，但也出台了加强土地供应、严格审批房地产项目等一系列调控措施，而这些措施可能会对房价产生一定的抑制作用。因此，房价是否上涨仍需从市场反应和政策调控效果等方面进行监测。