市场焦点四大政策如何落实

对于网络上有很多关于市场焦点四大政策如何落实和疫情时期的民生经济政策的题，大家的讨论关注度都比较高，就让小编为你整理一下知识点吧。

核心理念

房地产政策适应供需变化，提供支持而非强刺激

上周的政治局会议表达了房地产政策总体好于预期，随后召开的住建部会议和城中村改造工作部署会议也释放了积极信号。我们对房地产有几个简单的判断1、从长期来看，房地产业不再是拉动经济的起点，为住不为炒而住仍是隐性约束；2、短期来看，行业仍处于下行周期，稳增长、防风险需要调整政策；3、需求方关注楼盘保交、限购限贷政策、住房免贷登记认定、税收优惠、城中村改造影响等。供给端持续关注三支箭的落实情况以及标志性房企未来能否规避违约风险。

地方政府债务化解“债务一揽子计划”可能包括哪些内容？

按可行性排序落实地方主体责任、城市投资转型整合、盘活资产等。额度内发行专项再融资债券置换隐性债务，阻力小、易于推广。债务重组/延期。统筹财力上下。例如，鼓励各大银行、政策性银行提供金融支持、设立救助平滑基金、AMC介入债务融资等。新一轮置换债券能否启动还有待观察。需要指出的有两点一是这些减债措施缓解了题暴露，但地方政府财力缺口仍未得到实质性解决。其次，从长远角度结合海外经验，减债要求资本回报率超过融资成本，更多时候需要债务转移。通过货币化解决债务题的利弊是值得讨论的话题。

资本市场政策风险偏好与资产价格比较两个视角

回顾2018年以来的政治局会议，四次提到资本市场，基本都出现在股指底部。上周股市情绪明显回升。除了“活跃的资本市场”所表达的温暖之外，对经济停滞风险的担忧有所下降，美联储加息即将结束，估值+交易量已见底。与此同时，具体措施也在推进。证监会、北京证券交易所、中国金融期货交易所相继出台政策。我们期待未来在引入长期资金、优化互联互通、引进外资等方面出台更多务实举措。

货币政策总体稳定略宽松

回顾每一轮稳增长，货币政策往往处于主导地位，财政政策、房地产政策、产业政策紧随其后。6月份的降息可视为货币政策的“上半场”。下半年可能会降准，然后大概率会进入释放房地产需求、推进城中村改造、慢慢恢复实体工作量和贷款需求的阶段。在一种假设下，利率可能先下降然后上升。此外，衡量货币宽松力度更多地取决于资金水平。今年央行实行“市场利率围绕政策利率波动”的原则。后续资金利率可能略低于政策利率运行，但大幅下降需要新的触发，降准的中性特征更加明显。这决定了长期利率很难大幅上涨，但也很难突破去年的低点。

文本

上周一政治局会议召开，市场波动明显加大。从简单的回顾来看

政治局会议前夕，市场一度认为政策力度将不及预期。10年期国债面临下行挑战26，超长期债券利率也大幅下降。回想起来，当时并没有坚实的基本面/消息面支撑，股和债券有明显的博弈意义。

随后，会议比平常提前举行。政策向需求侧转向、房地产政策更加积极、资本市场活跃带来的风险偏好均对债券不利，债市情绪迅速逆转。

但配置不足的压力普遍存在，导致不少机构将调整视为买入机会，短期内难以确认政策执行力度。

随后各部委开始纷纷表态。国家发改委表示鼓励民间投资，证监会表示将科学合理维护IPO和再融资常态化。最关键的是，周四晚间，住房和城乡建设部表示，将降低首套房贷款比例、降低贷款利率、认房代贷、对个人住房贷款实行减免税。赎回。次日，券商股、地产股大幅上涨。

总体来看，重要会议后的市场表现与我们的预测非常吻合，包括短期无疑会出现调整，中期利率再创新低的概率大大降低，趋势反转需等待。观察到的。

展望未来，投资者最关心的将是政策的落实、执行和力度。其中，四大政策最为关键

一、房地产政策

本次会议预期最大的分歧在于房地产政策的表述。首先，没有提到“房子是用来住的，不是用来炒的”。二是指出“房地产市场供求关系发生重大变化”。三是要求“及时调整优化房地产政策”。随着我国人口增长和城镇化速度放缓，住房是用来住的、不是用来炒的深入人心并取得了积极成效。投资、投机需求更加理性。确实需要对之前的一些严格的性政策进行调整。

政治局会议定调两天后，住房城乡建设部召开企业座谈会，提出进一步落实降低首付比例、首套房贷款利率、免税免征等政策措施住房交易所和个人住房贷款“无需认购贷款即可认房”。”以及其他政策措施，本次会议传达的信息值得关注

1、这是自当前房地产周期低迷以来，政策层面首次提到“认房不认贷”。目前，“认房贷认购”标准主要在一线城市，特别是房价较高的核心城市严格执行。未来若实施，预计将释放更多一线地区改善性住房需求，对房价的影响值得关注。

2、可享受房屋置换税费优惠政策。去年9月发布的《关于支持居民换购住房个人所得税政策公告》指出，2022年10月至2023年底，纳税人一年内出售自有住房并在市场上回购住房出售现有房屋后一年将获得豁免。出售现有房屋所缴纳的个人所得税将获得退税优惠。本次座谈会提出，进一步落实改善型住房购买减免税政策。目前的退税优惠政策是否可以延长，现有的税收优惠是否可以加强，以及是否可以推出新的税收优惠，还有待观察。

3、首次置业首付比例和房贷利率有望进一步降低，政策动作重点关注一二线城市。但利率政策属于货币政策范畴，地方政策也是关键制约因素，需要后续统一协调。

此外，上周五还召开了部署城中村改造工作的视频电话会议。会议指出，城中村改造要通过“拆除新建、改造提升、拆迁整合等”进行。“促进资金综合平衡和动态平衡”。同时，“城中村改造需要土地清洁流转”，这意味着地方政府将在收储方面发挥重要作用。特别是，“我们要用新思路、新方法，解决城中村改造账目如何计算、资金如何使用、土地如何取得、人员和产业如何搬迁等题，探索出一条新路子。”新形势下城中村改造。”与棚户区改造相比，城中村改造实现货币化的难度更大，也难以形成有商业逻辑的闭环。我们期待在实践中取得突破。同日，合肥召开房地产专题会议，指出“‘城中村’改造是公益项目而非非营利项目，大胆探索土地‘定向挂牌、协议出让’”供应。”综合来看，预计本轮城中村改造推进步伐将更加平稳，影响周期也将更长。短期规模不宜过大。然而，文件的灵活性也可能导致实施过程中出现预期的差异。密切关注资金来源、实施计划和新增内容。增量信息，例如规模安排。

我们对房产有几个简单的判断

1、从长远看，房地产行业比以前更加困难，不再是刺激经济的主要动力。租售并举等新产业模式正在尝试，“房住不炒”仍是政策隐性约束；

2、短期来看，行业处于下行周期，供需关系发生重大变化。产业政策需要从稳增长、防风险角度进行调整；

3、需求端，需求方关注保障房、限购限贷、有房不贷、税收优惠、城中村改造影响等政策。供给端持续关注三支箭的落实情况以及标志性房企未来能否规避违约风险。

总体而言，本轮政策可能会侧重于支撑盈利，避免传导至金融体系。强刺激的概率并不高。如何推进城中村改造，或许是期望差异的根源。北京住房和城乡建设部表示支持刚性和改善性住房需求。如果一线城市放宽限购、限贷，“只认房不贷”，需要关注对三四线城市的虹吸效应。

二、地方政府债务化解政策

地方政府债务题是当前较为重要的题。其本质是地方行政权与财权的不匹配。时间不再是朋友。2018年以来，地方政府承担扶贫、民生、防疫等任务，刚性支出有所增加。近年来的减税降费也对地方财政产生了一定影响。收支失衡下，隐性债务题更值得关注。

今年以来，随着疫情影响逐渐消退，经济增速缓慢好转，但地方债务题日益凸显，原因如下

1）减少土地财政。上半年土地出让收入187万亿元，在去年较低基数上继续同比下降209元。

2）税收收入增长有限，非税收入下降。经济内生动力不强，税收恢复速度缓慢。去年留存退税因素造成基数较低。今年实际税收收入增长有限。非税收入增速连续五个月下降，主要原因是去年部分地方政府盘活存量资产增加收入，但今年这部分空间有所收窄。

3）压缩地方刚性财政支出困难。但缺乏去年利润交接、政策性金融等财力补充工具。

4）国库资金、隐性债务管理等严格的财政纪律会降低地方政府的操作能力。

在刚性支出+收入+财政纪律约束的背景下，地方政府的回旋余地较小，债务风险加大。今年上半年，城投公司新增非标违约案件54起，逾期据100张。与去年同期相比，频率有所增加。基本集中在低评级和区县级。近两个月来，技术性违约事件接连发生。在此背景下，市场对本土化债券的讨论不断增多。

这次政治局会议明确提出“要切实防范和化解地方债务风险，制定实施一揽子减债计划”，并没有提及“严控新增隐性债务”，这在一定程度上缓解了此前的“硬性债务”。债务题落地”。令人担忧，但“债务一揽子计划”到底包括哪些内容？仍不确定。

相对确定的是，“一揽子”的提法表明，本轮减债不会是单一政策。中央政府、地方政府和银行大概率将共同承担责任。按可行性排序

落实地方主体责任、城市投资转型整合、资产盘活等更多依靠地方自救能力。

额度内发行专项再融资债券置换隐性债务，阻力小，易于推广。一方面，部分省份已经有2020年至2022年的发行经验。另一方面，限额余额空间的使用不需要全国人大批准，也不占用新增额度。截至2022年底，全国政府额度与余额差额约为25万亿，这也是今年专项再融资债券的发行上限。未来若推出，预计主要针对债务压力较高的尾部地区。必要时，中央政府可以统一分配配额，且范围和配额可能比以前更大。

债务重组/延期。例如，此前的镇江、遵义模式主要是地方政府与金融机构之间一对一进行的。但解决方案还需更加科学、透明。不排除中央出台统一方案或具体工具支持银行债务。

中央牵头统筹金融资源，如鼓励各大银行、政策性银行提供长期金融支持、设立救助平滑基金、AMC介入债券等。当然，这一方案客观上要求加强财政和货币政策的配合，也不排除财政贴息、央行增加特殊工具、降低金融机构负债成本等。

新一轮置换债券能否启动还有待观察。客观上需要进行全面审计，预计时间较长，重点应放在真正有责任偿还的债务上。大概率不会是“沙泥”。中央政府杠杆与地方政府杠杆没有本质区别。

需要指出两点

首先，这些减债措施缓解了题暴露，但地方政府财政缺口仍未得到实质性解决。因此，一揽子减债计划不应仅限于短期措施，还可能包括长期的制度改革，如中央与地方政府的财权划分、税制改革等。

其次，从长远角度结合海外经验，减债要求资本回报率超过债务成本，更多时候需要转移。通过货币化解决债务题是一个需要讨论的话题。

总之，从减债政策从制定到实施的过程，结合近六个月来各地层出不穷的“减债试点”、“债务置换”表述，“减债一揽子计划”更有可能是过去债务削减措施的集合。

对于债券市场而言，减债计划的出台有望缓解市场对债务风险的担忧，降低城投债出现系统性风险的概率。然而，在缺乏完善的债务计划的情况下，对题的担忧依然存在。对利率的影响相对间接。如果通过发债来解决，将会增加地方债的供给。如果通过贷款来解决，就会带来信贷增长。然而，无论采取何种方式，货币政策很可能都会配合，需要相对较低的利率。同时，环境需要引导银行负债端利率下行，缓解利差压力。

三、资本市场相关政策

回顾2018年以来的政治局会议，四次提到资本市场，基本都出现在股指底部。其中，2018年10月是“激发市场活力”，2020年7月是“平稳健康发展”，2022年4月是“平稳运行”，而这次是“激活资本市场”，释放出积极信号。

上周股市情绪明显回升。除了“资本市场活跃”说法所表达的温暖之外1、房地产、债务等政策超出预期，市场对经济停滞和尾部风险的担忧减轻；2、库存周期已见底，明年有希望。进入补仓周期，A股传统上会提前做出反应；3、美联储加息即将结束，明年有望进入降息阶段，利好资金北上；4、股市低估值+成交量见底，此时一般利多于利空。更敏感。

激活市场的具体措施也在推进。例如，上周证监会召开2023年制度年中工作座谈会，强调“科学合理保持IPO和再融资常态化，协调主次动态平衡”市场。”周五，召集主要券商就激活资本市场征求意见。此外，上周北京交易所起草了《北京交易所做市特别规定》，调整做市券商准入条件，扩大做市商队伍。中国金融期货交易所发布《长风

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